Sanzioni disciplinari agenti affari in mediazione - linee guida

Oggetto

Le linee guida forniscono indicazioni per il procedimento e le modalità di applicazione delle sanzioni disciplinari nei confronti degli agenti di affari in mediazione, che nell'esercizio della loro attività, o a seguito della verifica dinamica della permanenza dei requisiti prevista normativamente, si rendano responsabili di comportamenti atti a turbare il regolare andamento del mercato.

Sanzioni disciplinari

Gli agenti di affari in mediazione che contravvengono alle norme che disciplinano la loro attività sono sottoposti, in base alla gravità dell'infrazione, a procedimento disciplinare. L'agente che adotti comportamenti atti a turbare il mercato è soggetto alle seguenti sanzioni disciplinari:

a) sospensione dell'esercizio dell'attività per un periodo non superiore a sei mesi:

  • nei casi di turbamento del mercato meno gravi,
  • nei casi di irregolarità accertate nell'esercizio dell'attività di mediazione;

b) la sospensione dell'esercizio dell'attività può essere disposta fino al termine del giudizio in caso di assunzione della qualità di imputato per uno dei delitti previsti dall'art. 2 c.3 lettera f) della legge 39/89, in particolare: salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive a norma del d.lgs 159/11 o della l. 57/62 o della l. 646/82, essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell'art. 116 del rd 1736/33, essere interdetti o inabilitati, falliti (le incapacità personali cessano con la chiusura della procedura concorsuale), essere condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l'economia pubblica, l'industria e il commercio, ovvero per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto (reato depenalizzato; chi è incorso può chiedere al giudice competente il decreto di revoca laddove ne ricorrano le condizioni) e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore nel minimo, a due anni e, nel massimo a cinque anni;

c) inibizione all’esercizio dell'attività: 

  •  nel caso di esercizio di attività incompatibili con quella di mediazione,
  • quando viene a mancare uno dei requisiti previsti dalla normativa,
  • nel caso di mancanza di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali;  per mancata nomina del preposto;

 d) inibizione perpetua all'esercizio dell'attività:

  • nei confronti dei mediatori che hanno turbato gravemente il mercato,
  • nei confronti degli agenti di affari in mediazione che, nel periodo di sospensione, compiano atti inerenti al loro ufficio,
  • nei confronti di coloro ai quali sia stata irrogata per tre volte la sospensione dell'attività.

I provvedimenti disciplinari, amministrativi e penali sono annotati ed iscritti per estratto nel repertorio economico amministrativo (r.e.a.) come previsto dall’art. 9 comma 1 del Decreto Ministeriale 26/10/2011.

Il responsabile del procedimento disciplinare.

Il dirigente preposto all'ufficio cui competono i procedimenti disciplinari provvede ad assegnare a sè o ad altro dipendente addetto all’area organizzativa a cui appartiene l'esercizio delle funzioni disciplinari, come responsabile del procedimento disciplinare. A questi è demandato il compito di curare il procedimento e di accertare d'ufficio i fatti, di disporre il compimento degli atti all'uopo necessari, di adottare ogni misura per l'adeguato e sollecito svolgimento dell'istruttoria. In particolare, può chiedere il rilascio di dichiarazioni, l’integrazione di istanza incomplete e può esperire accertamenti tecnici e ordinare esibizioni documentali. Più specificatamente svolge i seguenti compiti:

  • archivia l'esposto o dispone l'apertura del procedimento disciplinare,
  • individua il comportamento che ha determinato la turbativa di mercato,
  • fissa l'udienza di discussione e ne regola lo svolgimento,
  • inoltra al dirigente per la trasmissione all'Autorità Giudiziaria le segnalazioni previste dalla legge,
  • propone al dirigente la sanzione disciplinare che lo stesso determinerà tenuto conto della proposta avanzata.

Ufficio competente per i procedimenti disciplinari

Il Segretario generale provvederà con proprio atto di organizzazione ad individuare l’Ufficio competente per i procedimenti disciplinari.

Segnalazione delle violazioni

Chiunque, soggetto pubblico o privato, ritenga di essere venuto a conoscenza di un fatto avente rilevanza disciplinare per un agente d’affari in mediazione può presentare una segnalazione/esposto debitamente circostanziata e documentata, all’ufficio di cui all’art. 4. Non possono essere utilizzati scritti e documenti privi della sottoscrizione e non sarà dato alcun seguito o non saranno prese in considerazione segnalazioni che dovessero pervenire in forma anonima. Il responsabile del procedimento se archivia l'esposto ne dà comunicazione a chi ha presentato la segnalazione, diversamente avvia il procedimento e ne dà notizia a chi ha presentato la segnalazione e al mediatore individuato come responsabile della violazione, a mezzo di lettera raccomandata se privato cittadino e a mezzo posta elettronica certificata se imprenditore. Con la medesima nota trasmette le seguenti informazioni:

l'ufficio competente,

il responsabile del procedimento,

il comportamento contestato,

il termine del procedimento,

l'ufficio presso cui può prendere visione degli atti ed estrarne copia;

la possibilità entro il termine di giorni trenta dal ricevimento della comunicazione (pec o raccomandata A.R.) di trasmettere (esclusivamente con posta elettronica certificata, se imprese) una memoria illustrativa.

Il responsabile del procedimento cura la convocazione - per posta elettronica certificata o con altre modalità idonee - del mediatore al fine di ascoltarlo in audizione. In audizione, che si tiene alla presenza del dirigente dell'area cui appartiene l'ufficio o di un funzionario dell'area con posizione organizzativa, il responsabile del procedimento svolge le funzioni di segretario verbalizzante. Il mediatore può farsi assistere da persona di propria fiducia. Nel caso di assenza ingiustificata del mediatore si procede comunque all’adozione del provvedimento finale.

Sospensione del procedimento

Se il fatto oggetto di contestazione costituisce oggetto di un altro procedimento in sede giudiziaria o dinnanzi ad altre autorità costituite a carico del medesimo soggetto, il Dirigente competente può disporre, in qualsiasi momento, la sospensione del procedimento disciplinare, fino all’esito del diverso procedimento in corso. In quest’ultimo caso, l’Agente immobiliare (o, eventualmente, il soggetto segnalante) dovrà informare la Camera di Commercio dell’esito del procedimento dinanzi ad altra autorità entro 30 giorni dalla decisione, anche non definitiva, al fine di definire il procedimento disciplinare.

Segnalazione all'Autorità giudiziaria

Il dirigente dell’area competente provvede a inoltrare denuncia all’Autorità giudiziaria nei casi in cui il soggetto segnalato sia incorso per tre volte in una sanzione amministrativa per esercizio abusivo dell'attività. Parimenti trasmette le segnalazioni che comportino l’obbligo di trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria mentre l’informativa all’interessato è limitata alla notizia della trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria quale atto d’ufficio.

Termini

Sono previsti i seguenti termini:

  •  per l'esame preliminare all'avvio del procedimento: 90 giorni e ulteriori 90 giorni se l'ufficio deve fare accertamenti presso privati e/o enti pubblici,
  • per la conclusione del procedimento: 180 giorni dall’avvio del procedimento con esclusione dal computo dei termini dilatori richiesti nel proprio interesse dal mediatore,
  • per la conclusione del procedimento da parte del soggetto cui è attribuito il potere sostitutivo: 90 giorni dal ricevimento della richiesta,
  • per la sospensione nel caso di procedimento connesso: quando la decisione dipenda esclusivamente da un giudicato il termine resta sospeso fino a quando perviene il giudicato,
  • per la convocazione all'audito: almeno 15 giorni prima della fissazione della convocazione,
  • per la comunicazione della decisione all'audito: entro 15 giorni dalla decisione,
  • fra la notificazione del provvedimento e l'inizio del periodo di sospensione dell'attività devono decorrere almeno 60 giorni.

 Contestazione del comportamento che ha determinato la turbativa del mercato

Il fatto o comportamento contestato al mediatore viene individuato, fra gli altri, con i seguenti elementi: 

  • le generalità per individuare in modo univoco il mediatore,
  • gli estremi della segnalazione in base alla quale si procede,
  • le circostanze di tempo e luogo in cui si danno per avvenuti i fatti contestati,
  • l’enunciazione dei fatti contestati,
  • l'indicazione degli estremi degli atti posti a base del procedimento.

Audizione

L'adozione dei provvedimenti disciplinari è preceduta dalla audizione dell'interessato, dei controinteressati e degli eventuali testi individuati dall'ufficio e richiesti dal mediatore, davanti al dirigente dell'area. Nel caso di assenza ingiustificata si procede comunque all’adozione del provvedimento finale. Dell'audizione viene redatto apposito verbale in duplice copia a cura del responsabile del procedimento. Il verbale, sottoscritto dal dirigente, dal responsabile del procedimento e dall'audito, viene protocollato. L'audito ha diritto di far inserire a verbale proprie dichiarazioni. Una copia viene rilasciata all'audito.

Decisione e ricorso

Il dirigente dell'area può richiedere un parere non vincolante ad una Commissione composta dai Presidenti (o loro delegati) delle Associazioni imprenditoriali del settore a cui viene sottoposto il caso in questione in forma anonima. Il dirigente adotta il provvedimento finale che viene notificato all’agente d’affari in mediazione e a tutte le società di cui il mediatore interessato sia rappresentante legale nonchè affisso all’Albo camerale. La conclusione del procedimento viene altresì comunicata a chi ha presentato la segnalazione. Nel caso di cancellazione dal Registro delle Imprese, l’agente immobiliare può essere nuovamente iscritto purché provi che è venuta a mancare la causa che aveva determinato la cancellazione. Avverso il provvedimento disciplinare adottato è ammesso ricorso al Ministero dello Sviluppo Economico, entro 30 giorni dalla data dell’avvenuta comunicazione ai sensi dell’art. 9 comma 2 del DM 23.10.2011. Il ricorso proposto ha effetto sospensivo.

Effetti del procedimento disciplinare

Il provvedimento disciplinare adottato dal Dirigente competente sarà portato in esecuzione dopo la scadenza dei termini per la presentazione dell’eventuale ricorso ai sensi di legge. Sono assoggettati al procedimento disciplinare e, se riconosciuti responsabili, sanzionati, non soltanto i rappresentanti legali delle società di mediazione, ma anche tutti gli altri eventuali Mediatori chiamati in causa dagli esponenti e riconosciuti, al termine, del procedimento come autori di infrazioni. I provvedimenti disciplinari adottati nei confronti degli agenti di affari in mediazione ai sensi degli artt. 18 e 19 D. M. n° 452/90 si estendono anche a tutte le società di cui il mediatore interessato sia rappresentante legale, in quanto poiché tutti i rappresentanti legali di una società avente per oggetto sociale l’intermediazione immobiliare devono essere in possesso del requisito prescritto e venendo meno per il mediatore il requisito dell’abilitazione ad operare durante il periodo di sospensione, l’estensione opera anche qualora le imprese stesse abbiano altri rappresentanti legali estranei al procedimento. Il provvedimento disciplinare si applica comunque alla società in nome della quale il mediatore sospeso abbia agito, anche nel caso in cui nel periodo intercorrente tra l’emanazione del provvedimento e la decorrenza effettiva della sanzione, il mediatore sanzionato sia stato rimosso dalla posizione di rappresentante legale ed al suo posto sia stato nominato altro soggetto regolarmente abilitato. La suddetta estensione non opera invece per quelle società, sempre aventi per rappresentante legale il mediatore sospeso, ma non coinvolte direttamente nel procedimento disciplinare, ovviamente soltanto nel caso abbiano provveduto a rimuovere il mediatore sanzionato stesso e lo abbiano sostituito con altro intermediario regolarmente abilitato alla professione prima della decorrenza dell’esecuzione del provvedimento disciplinare.

Elenco non tassativo e non esaustivo delle principali fattispecie alle quali potrà essere applicata una sanzione

Tacitazione dati, vincoli, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, vizi evidenti o comunque professionalmente rilevabili , che siano essenziali alla corretta trasferibilità del bene oggetto dell’attività di mediazione

Sospensione da mesi 2 a mesi 6, in assenza di dolo

Inibizione perpetua in presenza di dolo

Sopravvalutazione del bene allo scopo di attrarre la clientela  Sospensione compresa tra un minimo di venti giorni ed un massimo di quattro mesi (a seconda della gravità, anche pecuniaria, del disvalore di prezzo)
Utilizzo di personale non in regola Sospensione compresa tra un minimo di quattro ed un massimo di sei mesi, in base alla natura dell’attività realmente svolta dall’abusivo
Intestazione al mediatore degli assegni emessi a titolo di caparra confirmatoria da parte del promittente acquirente al momento della sottoscrizione della proposta  Sospensione tra un minimo di venti ed un massimo di cinquanta giorni
Mancata annotazione ai fini della tracciabilità e della trasparenza antiriciclaggio sul registro cartaceo o virtuale  Sospensione compresa tra un minimo di due mesi ed un massimo di quattro a seconda delle reiterazioni denunciate
Utilizzo di modulistica predisposta non depositata  Sospensione compresa tra un minimo di trenta giorni ed un massimo di novanta
Mancato rinnovo della polizza professionale  Sospensione pari a sessanta giorni per ogni anno di mancato rinnovo, con un massimo di cinque mesi. Nella meno grave ipotesi di rinnovo in ritardo della polizza, viene applicata una sanzione pari ad un giorno per ogni settimana di ritardo.

Deliberazione di Giunta n. 156 del 14 dicembre 2015

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contenuto aggiornato il 04/09/2018